«Бизнес Лидер» - новости Беларуси и мира, приносящие прибыль

Еще недавно (более полугода назад) белорусы говорили, что в их стране регулярно растут цены абсолютно на все, кроме… автомобилей и недвижимости. Это касалось продуктов питания (рост в среднем на 10 - 20% в год, а после девальвации национальной валюты – и на все 40-65%), алкоголя (+20%), бензина (+30-50%), услуги жилищно-коммунального хозяйства (+30%), выплаты по кредитам (+10%), сантехника, мебель, стройматериалы, бытовая химия, сувениры, цветы (в среднем +30%). Долгое время, аж до июля 2011 года, на низком уровне держались цены на автомобили, которые на 10-15% были ниже, чем в соседней России. Но после вступление в силу Таможенного союза России, Беларуси и Казахстана этот «перекос» был немедленно исправлен, о чем «Бизнес лидер» уже подробно писал. Остался лишь последний бастион «белорусского социализма» - жилье, цены на которое если и растут, то незаметно, а периодически (в том числе и в последнее время) даже, наоборот, снижаются. Сразу же оговоримся, что данный тренд совершенно не касается аренды квартир или помещений под офис – там все как везде, то есть непрерывный и значительный рост.

 

Сначала цены только росли. И динамика этого процесса в РБ мало чем отличалась от всех соседей по постсоветскому лагерю. На примере столичного Минска (в провинции тенденция сохранялась) это выглядело следующим образом:
- В 2002 г. За квадратный метр однокомнатной квартиры в Минске в среднем давали $360.
- В 2003 году давали уже $450\кв.м.
- В 2004 г. - $620\кв.м.
- В 2005 г. - $900\кв.м.
- В 2006 г. - $1100\кв.м.
- В 2007 г. - $1900\кв.м.
- В 2008 г. - $2000\кв.м.
Главными причинами роста стоимости жилья были:
1. увеличение доходов всех слоёв населения,
2. упрощение правил кредитования,
3. увеличение размеров льготного кредитования.
Однако 2008 год стал апогеем роста, после которого последовал неумолимый спад.

Кризис подкрался незаметно. Резкий контраст между ростом цен на все вокруг и стабильной стоимостью недвижимости обозначился с 2009 года, и связано это напрямую с началом мирового экономического кризиса. Новый тренд стал последствием все той же рецессии, про которую президент РБ Александр Лукашенко первоначально заявлял, что наша  страна переживает не экономический кризис, а последствия паники и ажиотажа.

 

Ухищрения монополистов. Строительный сектор, напрямую зависящий от общего состояния белорусской экономики, строительных материалов, энергоносителей, кредитной политики и предложений на деловом рынке, конечно же, ощутил немалые трудности. Строительные концерны, занимающиеся возведением нового жилого фонда, разумеется, в таких обстоятельствах не могли себе позволить снижать стоимость за квадратный метр. Доходило до того, что ангажировались эксперты и журналисты, проплачивались статьи в прессе, вбрасывалась заведомо ложная информация в СМИ и Интернет, и все с одной целью – убедить всех в том, что падения спроса на первичном рынке жилья не было и нет. Однако долго «водить за нос» покупателей, естественно, не получилось. У людей банально не стало денег на покупку квартир и домов, причем практически у всех одновременно. А виноваты в этом – коммерческие банки.

Нет кредита – нет жилья. Когда некоторые (а потом и все) банки Беларуси сначала временно прекратили выдачу кредитов, а потом объявили о планируемом значительном повышении процентных ставок по кредитам, рынок недвижимости в Республике Беларусь впал в ступор. И это неудивительно, ведь 80% операций на нем совершалось именно с привлечением заемных денег. Рынок недвижимости, конечно, не обвалился (это, по сути, вообще, невозможно), но цены на жилье, как вторичное, так и первичное, резко пошли вниз. Сначала ценник упал на 5 - 10%, потом продолжал снижаться. Уже летом 2009 года цена квадратного метра в среднем составляла $1500 (-$500 ). К декабрю, когда к кризисным явлениям прибавилось еще и традиционное снижение цен на метры в сезон, цена в однокомнатной квартире (35 кв.м.) в панельном доме в спальном районе Минска опустился до $1300-1000 (-$200-500). На первичном рынке цены обвалились аж до $900-1500 за метр.

Риэлторы кое-как сумели восстановить спрос. Им просто удалось сыграть на том, что у многих белорусов еще сохранились значительные средства с тех «золотых времен», когда белорусская экономическая модель работала на полных оборотах, обеспечивая гражданам высокий уровень жизни. Риэлторы и застройщики всячески старались внушить покупателям, что таких низких цен «как сейчас» больше уже не будет, а поэтому необходимо покупать квартиру просто немедленно. А тут еще и банки частично восстановили кредитование, правда, процентные ставки при этом достигали 25% годовых. В результате многие белорусы действительно поторопились купить жилье, тем самым частично восстановив спрос и немножко подняв цену. В результате к марту 2010 года квадратный метр жилья на вторичном рынке в Минске стоил примерно $1300-1700 (в новостройках $900-1500), в Гродно - $700-1300, в Могилеве - $800-1200, в Рогачеве - $460-590, в Полоцке - $570-790.

Как по белорусской недвижимости ударила вторая волна кризиса и что сейчас происходит с ценами на жилье?

 

Когда республику в начале 2011 года одну из первых в мире накрыла вторая волна кризиса – это вызвало в стране настоящую панику. Многократный рост цен на все, запрет на покупку валюты, девальвация рубля, банковский кризис и т.д. Даже президент Лукашенко вынужден был признать, что вторая волна кризиса пришла в Беларусь. На рынке недвижимости теперь не произошло падения цен образца 2009 году, по той простой причине, что падать ниже было уже особенно некуда. Роста спроса не наблюдалось, потому что у людей уже не было сбережений для покупки подешевевших квартир. Поэтому он перешел в статичное состояние – без значительных взлетов и падений. Конечно же присутствовало сезонного возрастание цены (лето-осень 2011г.) и сезонное ее падение (зима 2011-2012гг.) Но и рост и падение были в пределах $30-40 за квадратный метр.

 

Так, например, 1 кв.м. в однокомнатной квартире в Минске 25 сентября 2011г. стоил $1364, потом по мере приближения зимы пошел спад: 27.11.2011 – $1351; 11.12.201 - $1343; 18.12.2011 – $1337; 29.01.2012 – $1335; 26.02.2012- $1341; 11.03.2012 - $1339.
В двухкомнатных та же динамика: 25.09.2011 – 1 кв.м. стоил $1331, а 11.03.2012 – $1288.
В трехкомнатных: 25.09.2011 – $1313; 11.03.2012 – $1265.
В четырехкомнатных: 25.09.2011 – $1280; 11.03.2012 – $1251.

Спад на лицо, но он далеко не головокружительный, как в 2009 году. Более того, он может быть объяснен простым сезонным снижением цены на жилье. Если так, то и рост его, конечно же, не за горами и начнется он с мая-июня, но будет сохраняться в пределах обычного, то есть на уровне лета-осени 2011 года. Резкого повышения спроса на недвижимость, а, следовательно, и взлета цен ждать точно не стоит. Для этого белорусская экономика должна полностью восстановиться от перенесенного удара и несколько лет плодотворно проработать. Пока что до этого довольно далеко…

Редакция портала «Бизнес Лидер» и эксперты Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводят опрос на форуме инвесторов: Как вы думаете последнее снижение цены на недвижимость в Минске это:

*новый тренд;

*сезонное явление.

Текст: Екатерина Чернякова